Sou proprietário de imóveis em
condomínios residenciais e comerciais, na cidade de São Paulo e atuei nas
funções de Conselheiro e Subsíndico, razão pela qual trago este assunto à
baila, para a reflexão dos que militam nesta importante área.
Vejamos o que prevê o art. 1.347
do Código Civil: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino (grifo meu), para administrar o
condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Destaque-se que tal previsão
possibilita que a sindicância de um determinado condomínio seja feita pelos
próprios condôminos ou por um profissional que não seja proprietário de imóvel,
naquele condomínio.
Muitos anos se passaram onde vimos
a função de síndico ser exercida por um dos proprietários, sendo-lhe dado, como
contrapartida, parte ou isenção integral do valor condominial.
Atualmente, dada a complexidade
para se administrar condomínios residenciais ou comerciais, de porte muito
elevados, surge a figura dos síndicos autônomos e profissionais.
É de se observar que, tanto
podemos ter nestes condomínios, pessoas físicas autônomas, exercendo a função
de síndico, como também empresas de prestação de serviço de síndicos, onde a
pessoa jurídica é eleita na condição de síndica do condomínio, representada por
um determinado membro daquela referida empresa.
Pois bem, o que coloco à luz da
discussão, é exatamente a definição de quem da empresa de prestação de serviço
de síndico pode, efetivamente, figurar como representante, na ata de Assembleia,
que elegeu referida empresa para atuar na sindicância do condomínio.
A empresa sempre será constituída
de sócios, daí surgir o seguinte questionamento: o representante, contido na
Ata de Eleição de Síndico, deve, obrigatoriamente, ser um dos sócios da
empresa.
A grande dificuldade, nessas
empresas, na administração de seus negócios, é exatamente neste ponto, pois se
os sócios sempre figurarem como representantes, ou seja, síndicos, ficarão limitados
a um número pequenos de condomínios a serem administrados.
Assim, percebe-se, no mercado, a
colocação de síndicos profissionais, por intermédio dessas empresas, porém sem
pertencerem ao seu quadro societário.
Ao meu ver, smj, de outros
posicionamentos, o representante que deve constar na Ata de Eleição do Síndico,
deve, sim, ser um de seus sócios, não devendo ser pessoa, ou do quadro de
funcionários da própria empresa, ou ainda, síndico que preste serviço, de forma
autônoma, para a empresa. A maior razão para tal assertiva, é a de que nunca
devemos esquecer que dadas as reponsabilidades civis e criminais do síndico,
torna-se importante observar o lastro, ou seja, as quotas integralizadas da
empresa, tudo em face da possibilidade desse síndico ser responsabilizado a
ressarcir o Condomínio, o que será feito por intermédio da responsabilidade dos
sócios nas suas quotas.
Posta assim a questão, há que se
verificar, que dada a dificuldade da presença do síndico em vários condomínios,
pessoas de sua confiança acabam por comparecer aos condomínios, com certa
frequência semanal, atuando como representantes do síndico, nas soluções dos
problemas, levando a documentação, para a assinatura do síndico. Destaque-se
que, a assembleia poderá investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes
de representação, porém este não é o caso, tratando-se de rotina meramente
prática, que ocorre em face desta nova forma de prestação de serviço, por
empresas de síndicos profissionais.
Esta prática deve ser bem discutida no
âmbito dos condomínios, tudo para que se exerça tal função dentro da mais
límpida legalidade e eficiência, evitando problemas para os condomínios, nesta nova realidade do mercado.
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