• A responsabilidade civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
  • A responsabilidade criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
Confira abaixo os problemas que podem ocorrer neste sentido, e como evitá-los.

 

Responsabilidade criminal

  • A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
  • Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa
  • Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
  • Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

 

Roubos, furtos e danos

  • De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos. Uma exceção é  quando o empreendimento tem funcionários específicos para aquela função. Exemplo: se um carro é roubado dentro do condomínio e há um garagista 24h, o condomínio pode, sim, ser acionado judicialmente.
  • O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
  • Como evitar problemas:- Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos - caso não seja manobrista.
    - Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções corretamente

 

Playground e Piscinas

  • Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT - www.abnt.org.br
  • A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.
  • Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
  • Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
  • A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
  • Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.
  • Cercando a área da piscina para evitar que crianças pequenas se aproximem e caiam ali

 

Elevadores - Manutenção

  • Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico e o condomínio poderão ser responsabilizados.
  • Como evitar problemas: 
    Providenciando a manutenção constante do equipamento, contando sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

 

Funcionários - litígios

  • Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
  • Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
  • O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
  • Como evitar problemas: 
    - Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
    - Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
    - No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa
  • - Caso a mão-de-obra utilizada no condomínio seja terceirizada, o síndico também deve se manter alerta a pagamentos de salários e encargos, já que em caso de processo trabalhista o condomínio tem responsabilidade subsidiária. 

 

Prestação de contas

  • É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembleia, e também eventual, quando esta o exigir.
  • Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.
  • Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio
  • A não-prestação de contas é um dos grandes responsáveis pela  destituição de síndicos 
  • Como evitar problemas:- Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento
    - Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.
    - Trabalhar sempre em cooperação com o conselho fiscal, para  verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.

 

Inadimplência - ausência de cobrança

  • O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
  • A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
  • Como evitar problemas: - Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
    - Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.
    - Não dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.

 

Inadimplência - Danos morais

  • Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.
  • A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.
  • Como evitar problemas: 
    - O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.
    - Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

 

Obras

  • O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembleia
  • Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
  • Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
  • O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembleia
  • Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembleia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
  • Como evitar problemas:
    - Observando as votações mínimas previstas por lei
    - Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
    - Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes

Fontes consultadas 
Conteúdo SíndicoNet
Dra. Maraneide Alves Brock, gerente jurídica do Secovi-SP 
Dr. João Paulo Rossi Paschoal, assessor jurídico do Secovi-SP 
Dr. Luiz Murilo Inglês de Souza Filho